摘要：现在由于我国房地产信贷紧缩、地产销量下降，部分中小型房地产开发商由于资金无法到位，不能进行开发建设，经常选择在产权市场上挂牌转让项目。目前我国房地产行业正迎来新一轮整合浪潮，房地产项目公司股权转让已成为当前房地产开发案件中普遍采用的方式。下面，我将试图对股权转让的特点、现状、存在的问题、风险防控等方面进行分析，希望对实践具有一定的借鉴意义。
一、房地产开发案件中股权转让方式的特点
股权转让是指房地产公司的股东与其他股东之间的相互转让，或股东向股东
以外的人转让房地产公司股东权益的行为。股权转让具有如下几方面的特点：
（一）手续便捷
股权转让方式无须办理国有土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证等项目审批文件的变更手续，只须与目标公司股东签订《股权转让协议》，并在此基础上在工商行政管理机关办理目标公司的股权变更登记，就可以通过控制目标公司而实际上取得了相应的房地产项目的开发权和收益。
（二）有利于节约时间，回笼资金
股权转让方式有利于收购方在较短时间内取得项目开发建设权并进行公司的实质经营，避免在办理各种批准手续过程中耽误开发建设时间，有利于收购方节省财务成本和收购的资金压力，有利于快速推进房地产项目开发、把握市场时机、快速回笼资金。
（三）一定程度上规避了转让方实际投入资金额度方面的限制
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。而国家对于股权转让并无硬性指标。 由于目前没有相关立法对房地产公司股权转让进行规制，也导致了房地产公司股权转让存在着以下几方面的问题：
1、存在监管空白地带。国家对股权转让的条件和范围没有限制，没有房地产管理方面的登记制度，也不存在任何其他特殊的交易审查或监督检查制度。
2、对于收购方而言，股权转让的风险可能要大于直接收购房地产项目。因为项目公司在经营过程中所产长的债务、负债，因侵权或者违约对第三方承担赔偿责任，收购方在取得全部股权后，实际上就继承了这些债务。
3、是一种避税的方式。若直接转让房地产，转让方需承担营业税、土地增值税等，而受让方需承担契税和交易手续费等。故对于交易双方而言，交易成本较高。而采用股权转让的方式，只用对股权转让的收入征税，避免缴纳了大量税金。
二、股权交易在实务操作中存在的风险
由于我国房地产市场处于发展初期，法律法规体系不够完善，法律漏洞比较多，当事人在股权转让的过程中，只能依靠合同来明确和约定双方之间的权利义务关系，导致股权转让的操作不规范，从而引发的诉讼也比较多。
公司的股权转让的风险主要体现在：
1、目标公司可能存在对外担保、潜在的合同违约、潜在的一般性债务等可能导致受让方股东利益受到减损的情形。
2、被收购股权的合法性及有效性。《公司法》对于股权转让作出了明确的限制性规定，如果不符合法律的规定进行转让，可能导致交易无效。
3、受让财产可能存在诸多财产风险。股权转让涉及的土地、房地产、在建工程等财产有可能并未登记在目标公司名下也有可能被原股东多次抵押，更有甚者还可能被原股东的债权人查封。
4、房地产项目的规划、建设的合法性也存在着较大的法律风险。主要包括与目标公司开发有关的对项目周边的影响、场地、地下等各种因素。
5、如果涉及外资进入房地产市场，还存在国家对外资收购房地产公司股权有无限制以及有什么样的限制。我国为促进房地产市场健康发展，规范房地产市场外资准入和管理，2006 年出台 了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对收购主体、行政审批等进行了严格限制，如果违反国家强制性规定，有可能导致合同无效。
三、股权转让房地产项目的风险控制
房地产公司股权转让涉及因素多、风险较大，应对股权转让的每个环节进行周密考虑，避免不必要的风险发生。笔者认为，要做好股权转让房地产项目的风险控制至少要从以下几方面着手：
（一）做好尽职调查
在签订框架协议或意向书后，聘请会计师事实所对目标公司进行财务尽职调
查，出具审计报告和资产评估报告，主要内容是目标公司的债权债务、税收缴纳、
预期效益分析等。同时，聘请律师事务所对目标公司展开法律尽职调查，并出具
尽职调查报告，法律尽职调查报告主要是目标公司注册成立的基本情况，审批手
续是否完备，是否存在抵押，财产权属是否清晰等，确保影响股权转让价款的资
产全部登记在受让公司名下。根据尽职调查结果，从多个角度对目标公司进行可行性分析，最后作出投资决策。
（二）控制好关节点并制作股权转让实施方案
在安排交易时，应注意整个交易过程中的关节点，如清偿债务、公司章程修
改、工商变更登记、后续批准文件的取得、文件交接和房地产项目交接的时间。
制作股权转让实施方案，实施方案包括目标公司基本情况、实施阶段、具体步骤。
（三）合理利用担保和违约条款
由于股权交易涉及方面较广，短时间内其所蕴含的交易风险一时无法体现，
故应充分应用担保和违约条款来解决可能出现的风险。通常做法是受让方要求转
让方提供银行保函或者让经济实力较强、信誉度较高的企业或自然人为其提供担
保。违约责任分为迟延履行违约责任和根本违约两种。迟延履行付款义务、办理
工商变更登记、公司交接等，应按日缴纳违约金。迟延履行超过一定日期应视为
根本违约，如迟延履行超过 30 日或者 90 日，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任。
（四）明确拟交易的股权
明确拟交易的股权是否含有国有、外资等成分，避免由于违反国家强
制性规定而导致合同无效。我国对于外资收购房地产公司股权在收购主体、收益分配、付款方式安排等方面都有着限制：在收购主体上，对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行股权转让及其他方式并购境内房地产企业；在收益分配上，外商投资房地产企业中的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。我国对于持股人为国有投资者，规定了必须履行转让主体向上级主管部门报批等特定的程序；在付款方式安排上，境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的， 需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。
四、对完善房地产公司股权转让的一些思考
对房地产股权转让行为进行监管，是建立一个完整的房地产流转法律监督体系中不可或缺的环节。
（一）加强对房地产公司股权转让的监管
目前，我国对于房地产公司股权转让主要是适用《公司法》第三章有限责任公司的股权转让，缺乏专门的法律条文。我国对房地产开发企业的监管主要是建设行政主管部门统管，但是对房地产股权转让没有明确而具体的监管部门。鉴于房地产公司转让股权所存在的风险，为规范房地产市场的交易秩序，建议在建设行政主管部门的职权范围内增加监管房地产公司股权转让的职能。
（二）建立房地产公司股权转让申报制度
单纯的设立监管机构或者增加监管机构的职能，并不能很好的解决问题，可以立法规定房地产公司股权转让时，应向主管房地产公司股权转让的机构进行申报。监管部门收到申报后，对欲转让的股权进行审查，审查是否符合房地产公司股权转让的条件，对于涉嫌倒卖土地的股权转让，监管部门可依职权禁止其转让。
（三）完善税收制度
基于房地产公司股权转让具有直接的盈利性质，为此应设立比较完善的税收制度。可以在房地产公司向建设行政主管部门申请股权转让备案时，由建设行政主管部门配合税务部门对股权转让的盈利性进行审查，征收相应的税费。
监管部门建立信息共享机制，联合执法。由于房地产公司股权转让可能涉及建设、土地、工商、税务等部门，建议由上述部门联合执法，对于股权转让中出现的长期闲置土地、倒卖土地等严重影响房地产市场秩序的行为依法进行查处，以维护市场交易秩序。
四
结语
综上所述，以公司股权转让的方式转让房地产项目资产，其行为本身并不是单纯意义上的土地使用权转让，而是对公司内部正常的股权关系进行合法变更。我国需要不断完善相关法律体系，有效保护相关人员的合理权益，促进房地产行业的健康发展。另外也必须要对房地产公司股权转让流程监管，以此促进各项经济活动的顺利实施。