房地产开发企业为增强自身企业竞争力，多采用“控成本、快开发、高质量”的开发模式。为达到快速开发房地产项目并对该项目建安成本进行有效控制，部分房地产开发企业倾向采取模拟清单模式进行招投标，并以此完成整个项目的进度款拨付以及工程竣工结算。因此拟采用的模拟清单是否准确、有效将直接影响整个项目的成本控制。
概念：
所谓模拟清单，顾名思义是指参照某个项目清单而编制的清单。模拟清单招投标是在招标项目处于初步设计阶段、设计院未出具详尽施工图纸情况下，为满足快速开发需求将施工图设计、招投标清单编制时间、招投标时间等节点穿插搭接，从而合理压缩国内传统模式下招投标所需时间、缩短工程开发周期的一种方法，该方法在一定程度上提高了房地产开发企业的资金利用率。
采用模拟清单进行招投标，一般采取固定综合单价模式进行计价。固定综合单价在招投标过程中，由参与投标的施工单位结合自身企业管理能力与其他资源优势进行自主报价。其后，评标委员会根据各个施工单位的技术管理能力与工程造价让利幅度，确定中标单位，中标后的固定综合单价将作为双方计价的重要依据，并以此确定最终结算价款。正因为模拟清单的前置性特点，房地产开发企业在利用其进行招投标时需注意以下几点，才能尽量减少自身损失，避免与施工单位间的争议或纠纷。
1 编制的模拟清单应参考类型相同且已竣工结算房地产开发项目清单，所列清单项描述应清晰、准确，所列工程量也应尽量准确
招标项目经初步设计后，房地产开发企业应根据初步设计所确定的建筑面积、结构类型、抗震设防烈度、保温等级等系列项目特征，参考已经竣工结算的类型相同或者类似房地产项目的工程量清单进行编制，以增加模拟清单与招标项目的契合度。除此之外，编制模拟清单时还应注意：
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模拟清单项中清单描述应清晰、准确，此为减少索赔的最基本要求。
模拟清单的编制一般忌讳过于追求清单项多且全，希望所编制的模拟清单包罗万象，涵盖整个项目所有的单项工程；又或者过于追求模拟清单项简练精干，以致招标项目工程竣工结算时，大量出现未列清单项。前者编写的多余清单项会增加施工单位索赔几率，给房地产开发企业造成不必要的财产损失；后者因编写原因导致所列清单项的缺失，只能由双方再次协商或者参照合同约定对未列清单项进行重新定价，造成招标项目成本无法有效控制。实务中，清单项描述不清而导致的施工单位索赔比比皆是。例如下图中，房地产开发企业在编写招标工程量模拟清单，已明确要求商品砼清单项包含泵送费用，因此投标单位在编制投标预算时需考虑该项所需泵送费用。若房地产开发企业在编写模拟清单过程中未注明商品砼清单项包含泵送费用，可能会导致投标单位编制投标预算时事实上就该项清单已考虑泵送费用，但由于清单项描述不清，后期该项目竣工结算时施工单位又要求重复计取泵送费用，由此造成项目成本增加。
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模拟清单项中的工程量应尽量准确
房地块开发企业所采用的模拟清单不仅要保障项目后期成本在可控范围之内，更需为该项目的销售定位及盈利率提供指导性数据。面对如此重要使命，模拟清单中的工程量大小应接近于所建项目，才能更好地为项目提供经验数据。因此，房地产开发企业所编写的模拟清单项以及所列工程量应具备适当性，并尽量满足招标项目多数单项工程。
2 对于未列清单项需事先约定具体的补正规则
因模拟清单前置性的先天缺陷，房地产开发企业虽然可以尽量寻求准确、全面、契合度高的参照项目清单，但肯定无法做到与招标项目所有单项工程完全吻合，因此出现未列清单项情况的无法避免。有鉴于此，笔者建议承发包双方在建设工程施工合同中明确约定未列清单项的具体补正规则，完善结算原则，以保障项目结算有据可循。未列清单项结算原则建议如下：
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模拟清单中已有适应于此部分工程的综合单价，按模拟清单中已有的综合单价对此部分工程的造价进行结算
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模拟清单中已有类似于此部分工程的综合单价，按模拟清单中已有类似综合单价经相应调整后对此部分工程的造价进行结算；
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如模拟清单中没有相同或者类似清单项，应按市场价进行协商或者参考本地区现行定额消耗量与定额费用进行结算。
特别注意，对于施工单位的让利范围也应明确是否适应于未列清单项。
当然，哪怕承发包双方对于未列清单项已约定具体的补正规则，但在结算过程中，双方很可能会因为主要的建筑材料价格、定额子目适用等各种分歧无法达成一致意见，导致部分未列清单项无法协商一致，这是工程结算过程中无法避免的问题。
3投标单位投标时多采取不平衡报价，房地产开发企业应参考市场价对其报价进行审查，以便确定合理的固定综合单价
投标单位为达到项目中标与自身盈利的目的，往往采取不平衡报价策略进行投标，这在招投标过程中屡见不鲜。为避免项目后期结算时出现某项清单过分高于市场价的不合理综合单价，建议招标人结合正常的市场价格对投标单位所报综合单价进行合理性审查（即清标），以免给企业造成不必要损失。
如上图所示，砼清单项综合单价的正常市场价一般在460元至500元左右，该投标单位在C45剪力墙清单项中采用不平衡报价，将综合单价提升至4700元/m3，远远高于市场价，但因为模拟清单中原本给出的工程量仅为10.3m3，并不会因此影响其投标总价而导致无法中标。如招标人不进行不平衡报价合理审查并确定该投标单位为中标单位，则当项目因发生设计变更致使C45砼剪力墙涉及的工程量大幅增加或者原模拟清单出具的C45砼剪力墙清单项中的工程量远远小于实际施工中所用的工程量时，整个项目建安成本将会显著提高，由此给房地产开发企业造成严重经济损失。
4 模拟清单编制过程中，应注意必要的设置技巧，减少工程结算工作量，提高工程结算效率
模拟清单编制时，需注意必要的清单项设置技巧，笔者列举以下事例用于说明，其他模拟清单设置技巧欢迎各位建筑工程同行探讨研究。
比如，模拟清单编制过程中，对材质相同而厚度不同的清单项应约定具体调整措施，避免此类情况采取未列清单项补正措施。材质相同而厚度不同的清单项，多数存在于保温工程中采取不同厚度保温材料、装修工程中采取不同厚度砂浆等情况。对于建设工程施工图中采用的各种厚度的材料所涉及的单项工程，模拟清单编制列项过程中是无法穷尽所有厚度的。
图：装修做法的所采取的细石砼
图：保温工程中所采用的挤塑聚苯板
如上图所示，若实际施工图纸中装修工程所采取的细石砼为40厚或保温工程所采取的挤塑聚苯板为20厚时，工程结算时可直接进行换算，而无需参照未列清单项计算规则重复列项，增加结算工作量，有效压缩结算周期。
综上所述，房地产开发企业为快速开发而采取模拟清单招投标时，除应注意上述几点问题外，还需注意：
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清单一定要体现最新的规范、工艺水平，相关工程量一定要比例协调，不要出现明显倒挂现象，以免误导工程中的决策。
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清单编制应在一个开放的环境中进行，越多的专业人员参与，出现失误的概率就越小。
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不应单纯以投标价低者中标，而应以清标后纠正不平衡报价后的综合评标价为准，以建设单位的强势一味向下压价是不可取的。目前模拟工程量清单招标还不是一个成熟的方法，还有很多不完善的地方，与现行的招投标还有些不衔接的环节，所以一定要在基础条件、技术水平较完备、有成功经验的情况下采用模拟工程量清单招标方式，防止投机行为，引发工程后续纠纷。