购房者在买房时最关注的问题就是房价问题，所以售房者在卖房的时候对于房屋定价就需要做一番研究。那么售房者怎么定价合适呢？
1、一套房从准备出售到真正卖出会有几种价格?
（1）卖家自估价
售房者在卖房之前都会给自己的房子定出一个“理想价格”，这个价格通常是结合地理位置、配套设施、房屋户型、使用面积、升值潜力等因素估算出来的。大部分人对自己的东西都会偏爱一些，而基于这样的心理估算出来的价格往往就会偏高。
（2）中介估价
售房者如果想要通过中介进行交易，在自己估算完价格之后就会找到中介，这时中介会再估算一次价格。通常来说，中介会先检查房产的状况，并比较当地郊区或城镇同类房屋的房价，然后给出估价，这个价格往往会在一个区间内，因为中介需要留出能够赚取的利润和与买家讨价还价的空间。
（3）银行估价
如果买家需要办理房贷来购买你的房子，那么银行就必须衡量出房屋的价值，以便拟定出买家的贷款金额。不过，银行的估价往往会比较保守，通常会比市场上同等房屋的售价要低10%到20%之间。
（4）房屋售价
房屋的真实售价向来不会和卖家的自估价或中介的估价相同，因为这中间会受到许多人为因素的影响。而且，如果是通过中介进行买卖的话，中介为了给自己赚取更多的利润，一般都会提价出售，所以房屋的真实售价会比中介估价高出一些。
2、房子怎么才能卖出高价?
（1）适度整修。房子一经使用，磨损、裂缝等问题是不可避免的，所以在出售前一定要适度整修，修一下水龙头、换一下门把手、重新刷一遍墙等，这些都可以帮助你将房子卖出好价钱。不过，千万要避免大修大改，因为多数购房者在买完房之后都会重新装修，你若大修房屋只会得不偿失。
（2）保持清洁。不管你是已经搬出房屋才将房子标价出售，还是依旧住在旧房便标价出售，有一点问题是一定不能忘记的，那就是保持房屋清洁。房子一旦标价出售，购房者随时都可能会上门看房，没有谁会对脏乱不堪的房子产生购买欲望，因此不管你住不住都要注意清扫房屋。
（3）去个人化。不少人在有了自己的房子之后，便会对房子进行一番修饰，贴上自己最爱的画，挂上最喜欢的照片等，但是若要将房子卖出好价钱，在出售之前就一定别忘了“去个人化”。将房子里具有个人特色，凸显个人爱好的东西收起来，好让购房者能有展现自己喜好的余地。
（4）光照充足。采光不足就很容易造成房间阴暗、潮湿等问题，而且因为需要长时间的人工照明，因此电费花销也很大，很少有人愿意购买这样的房子，所以要想让自己卖出高价，保证充足的采光是很必要的。你可以将房屋的窗户换成落地窗，也可在屋内多安装几面镜子，以改善采光情况。
（5）找对经纪。买房若找对了经纪人，那可真的是好事一桩，他不仅能帮你准确定位房价，而且还能帮你找到最适合的买家，最后以最理想的价格成交。但要注意的是，这一切必须要以“找对经纪人”为前提，一旦找错了经纪人，那就很可能会为自己带来损失。
（6）正确定价。定价要综合考虑多方面的因素，比如地段、环境、增值潜力、配套等，不能只凭个人意愿随意定价。此外，定价时要注意给自己留下一些还价的空间，这样你的房子才会在同类房产中具有竞争力，最后卖出理想的价格。
3、房屋定价有哪些方法?
（1）成本加成定价法。买房的成本加上预期利润即成本加成定价法，这是一种最基本的定价法。然而，这种方法虽然理论充分，但仍然需要考虑市场行情及竞争激烈与否，否则就不会合理。
（2）竞争价格定价法。竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时使用的一种方法，主要是依据情况相似的房产或附近区域的竞争状况而确定出售房屋的价格，在合理范围内给出比对手更低的价格，这就是你致胜的诀窍，但千万别因为提高竞争力而让自己吃了亏。
（3）加权点数定价法。分析出交易房屋每平方米单价的合理行情，再根据朝向、面积、楼层等因素确定不同的定价增减比例，并据此对房屋进行定价，这就是加权点数定价法。
通常情况，对于朝向来说，南北向较贵，东西向较便宜；对于楼层来说，高层建筑的中间楼层较便宜，多层建筑的中间楼层较贵；对于面积来说，住宅单元面积较大时，价格可适当提高。
4、影响房屋价格的因素主要有哪些?
（1）楼层。如果是多层住宅，则3至4层单价最高，2、5层次之，底层和顶层又次之。如果是高层或小高层，7至9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50至150元左右。在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，景观差异是不可避免的，一般来说朝中央庭院的房子安静而且空气好，售价最贵；朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价最低。
（2）房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的，而面积过大的房子因为总价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但是，跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。
（3）户型。除了有明显的缺陷的户型，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱，同时，带明卫的比带暗卫的值钱；客厅、主卧开间大的比开间小的值钱；面积紧凑实用的相应更贵等等。
因此，无论是卖房者还是买房者都要记住千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。
（4）随房赠送物品
业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否可以接受是比较难定的，所以定价前要考虑好赠送物品的价格。
需要注意的是千万不要滥竽充数，一些过时物品在房内不但影响房屋卖相，还会带来不好的反映。所以，业主应先了解市场走向，衡量后再做决定，最简单的办法就是多向几家中介了解情况，因为中介在三级市场的专业性和地位是有一定可参考性的。